Surface de plancher

Qu’est-ce-que la surface de plancher ?

Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme est entrée en vigueur au 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. A compter de cette date, la « surface de plancher » est l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment excluant ainsi les épaisseurs correspondant à l’isolation. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.

Comment la calculer ?

Pour obtenir la surface de plancher d’une construction il convient de mesurer les surfaces de chaque niveau à la fois closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades, puis de déduire les surfaces suivantes :

• surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
• vides et trémies (ouvertures prévues) des escaliers et ascenseurs,
• surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
• surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres,
• surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
• surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
• surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
• surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent s'il y a lieu de l'application des points mentionnés ci-dessus, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

À savoir : les surfaces telles que les balcons, toitures-terrasses, loggias ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface de plancher d'une construction.

Emprise au sol

Le décret du 29 décembre 2011 définit la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme ou requiert une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Elle est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.
Cette notion doit permettre de contrôler les constructions et travaux qui n’ont pas pour effet de créer de la surface mais qui occupent nécessairement le sol (il s’agit notamment des constructions non closes telles que les hangars ou les constructions dédiées au stationnement). L’emprise au sol est ainsi définie comme " la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus "(par exemple un balcon)